Özel sektöre ait olmasına rağmen kamuya hizmet veren bir yapı olması nedeniyle sürecin başından beri yakından takip ettiğimiz bu inşaat; ruhsat ve imalat süreçleri, hukuki süreçleri ve mevcut durumu ile pek çok kez Trabzon ve ülke gündeminde de yer bulmuştur. 

TMMOB Mimarlar Odası Trabzon Şubesi olarak kentimizde yapılan yatırımlara karşı olmadığımızı, ancak öncelikle mesleki ve etik değerlerin yanında olduğumuzu belirterek bu konudaki görüşümüzü kamuoyu ile paylaşmak isteriz.

Forum AVM’nin satışına müteakip ilgili firma tarafından tadilat projesi kapsamında 616 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki, mevcutta açık otopark düzenlemesi bulunan alanda işyeri yapılmak üzere Trabzon Büyükşehir Belediyesine başvuru yapılmış ve 21.12.2022 tarih ve 2022/32 sayılı yapı tadilat ruhsatı alınmıştır. Ancak söz konusu yapı tadilat ruhsatı, yapılan itiraz sonucunda Trabzon İdare Mahkemesi’nin “Emsal, TAKS ve Otopark hesaplarının hatalı olduğu” gerekçesi, Esas:2023/710 ve 2023/1703 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

Öte yandan bu mahkeme kararı yapılan itiraz üzerine; Samsun Bölge İdare Mahkemesi, 2.İdari Dava Dairesinin 25/01/2024 tarih ve E:2023/1841; K:2024/162 sayılı kararı ile bozulmuştur. Bölge İdare Mahkemesi tarafından usul yönünden (davacının dava açma ehliyeti olmaması) bozulan mahkeme kararı neticesinde söz konusu ilave inşaat için yapı kullanma ruhsatı alınmış ve yaklaşık 1 ay önce hizmete açılmıştır.

Gelinen bu noktada konu kapanmış gibi gözükse de Trabzon’un gelecekte benzer problemleri yaşamaması ve bu tartışmalara yol açan bazı köklü problemlerin çözülebilmesi için bu tartışmaların yapılması ve kamuoyunun doğru bir şekilde aydınlatılması önemlidir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; süreç boyunca takip ettiğimiz Forum AVM ek yapıları için verilen inşaat ruhsatında ve buna bağlı yapılan emsal ve otopark hesaplarında Trabzon’da yıllardır uygulananın dışında bir ayrıcalık tanındığını düşünmüyoruz. Öte yandan ruhsatı iptal eden Trabzon İdare Mahkemesinin kararının esaslarını oluşturan konular (Emsal, TAKS ve Otopark hesaplarının hatalı olduğu) ile ilgili farklı yorumlar ve tartışmalar bulunmaktadır;

• Mahkeme kararında belirtilen sorun; emsal konusunda Trabzon’da uzun yıllardır süre gelen birinci bodrum katların emsal dışında tutulmasına yönelik uygulamadan kaynaklanmaktadır. Trabzon İmar Planı notlarına göre yapılan bu uygulama, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre aykırılıklar barındırmaktadır.
• Söz konusu uygulamaya 2014 ve 2018 yıllarında Şehir Plancıları odasının itirazları olmuş ve konu hukuki süreçlere de taşınmıştır. Ortahisar Belediyesine ait nazım imar planlarının iptal edilmesine yönelik yargı kararlarında bu aykırılık belirtilmiştir.
• Öte yandan Trabzon’da bu uygulama ile sayısız ruhsat verilirken konunun Forum AVM üzerinden tartışılması, söz konusu AVM’nin satışı ve sahipliği ile ilgili değil işlevi gereği tüm kente hizmet veren ticari bir yapı olması ile ilgilidir.
• Forum AVM vakası göstermiştir ki; kot altından çıkan bir katın emsal dışında tutulması uygulaması tüm Trabzon için bilimsel, mesleki ve hukuki bakış açılarıyla yeniden tartışılmalı ve çözüme kavuşturulmalıdır.
• Bu uygulama; konut vb. nispeten küçük ölçekli yapılarda büyük bir yoğunluk ve problem yaratmazken alışveriş merkezi gibi büyük ölçekli yapılarda, Forum AVM örneğinde olduğu gibi pek çok ticari biriminin yer aldığı bir katın tamamen emsal hesabı dışında tutulması, buna bağlı olarak ciddi yoğunluk artışı, otopark, trafik, alt yapı gibi problemlerin ortaya çıkması ve rutin bir uygulama olsa da haksız rant yaratması gibi pek çok soruna sebep olmaktadır.
• Forum AVM’nin ilk yapıldığı dönemde yine aynı imar kuralları uygulanmakta iken; o dönemki yatırımcı firmanın ve mimarının bu hakkın tamamını kullanmayıp, bu alana AVM olarak yapılabilecek ideal yapılaşma oranında kalmış olması da dikkat çekilmesi gereken bir husustur.
• Tartışmalı bir uygulama ile yapılan ek inşaatların getirdiği ilave yapı/nüfus yoğunluğu ve buna bağlı olarak artacak ulaşım ve kullanım problemleri ile Forum AVM; kullanıcılarına çeşitli imkanların yanında pek çok problemi de getirecektir.
• Bu düzeyde yoğun yaya trafiğinin olduğu bir AVM’nin kent ve toplu taşıma noktalarıyla bağlantılarının otoyollardaki yaya ve taşıt üst geçitlerinden olması, bu yoğunluğu karşılayacak açık mekanlarının yetersiz olması ve otopark yetersizlikleri gibi mevcut problemlerinin, ek inşaatlarla daha da sorunlu hale geleceği açıktır.
• Mahkeme kararında; mevcut otoparklardan bir kısmının kaldırılması nedeniyle sadece tadilata konu yeni yapının değil alışveriş merkezinin tamamının otopark hesabının güncel otopark yönetmeliğine göre yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle ruhsatta belirtilen 1547 adet otopark yetersiz bulunmuş, 2107 adet otopark olması gerektiği ifade edilmiştir. Trabzon Büyükşehir Belediyesi ise; güncel otopark yönetmeliğini esas alarak mevcut yapıyı hesabın dışında tutup sadece ek binayı hesaba katmıştır. Bu hesap güncel otopark yönetmeliğine göre doğru olmakla birlikte; 
  • Yönetmeliklerin yapılarda bulunması gereken “en az” otopark sayısını tarif ettiği ve Forum AVM’nin ilave yapılaşmadan önce de ulaşım ve otopark sorunlarının odağında olduğu,
  • Forum AVM’de ek yapılaşmanın mevcutta bulunan çok sayıda açık otoparkı iptal ettiği, 
  • AVM’ye giriş çıkışlarda ve araçların park edilmesinde yoğunluklar yaşandığı,
  • Belirli günlerde ve özellikle turizm sezonunda bu yoğunluğun daha da arttığı,
  • AVM’nin yapı yoğunluğunun artırılmasına bağlı olarak kullanıcı sayısının da artacağı ve bu problemlerin çözümünün daha da güçleşeceği,
  • Bu durumun bölgedeki trafik yoğunluğuna, sosyal ve teknik altyapıya olumsuz etki edeceği

gibi konular yaşanabilir çevreler oluşturabilmek adına ruhsat süreçlerinde göz ardı edilmemelidir. Yukarıda bahsi geçen problemlerin şimdiden yaşanmaya başlandığı ve hafta sonu, bayram gibi yoğun zamanlarda Forum AVM güneyinden geçen karayolunda araçların yol boyunca park ettiği görülmektedir.

Tüm tartışmaların ötesinde bu süreç içerisinde ruhsat iptaline rağmen inşaatın devam etmesi hiç kuşkusuz adalet duygusunu ve kamuoyunun vicdanını yaralamıştır. Gelinen aşamada Trabzon İdare Mahkemesi’nin kararı üst mahkeme tarafından sadece usul yönünden bozulmakla birlikte esas yönünden bir inceleme yapılmadığı için yukarıdaki gerekçeler doğrultusunda ortaya çıkacak tüm problemler yetkililerce ele alınmalı ve çözüm önerileri kamuoyu ile paylaşılmalıdır.

Bu kapsamda başta Trabzon Büyükşehir Belediyesi olmak üzere tüm kurumları yukarıda açıklanan teknik değerlendirmeler kapsamında idari uygulamalarını yeniden tesis etmeye davet ediyoruz. Beklentimizin konunun gelecekte karşılaşılması muhtemel sorunlara örnek teşkil edecek bir anlayışla; teknik, bilimsel ve hukuki zeminde ele alınarak çözüme kavuşturulması olduğunu ve bu konuda gerekli desteği vermeye hazır olduğumuzu kamuoyuna saygılarımızla sunarız.

TMMOB Mimarlar Odası Trabzon Şubesi